Verrentung von Immobilien

Immobilien sind eine wichtige Anlageklasse im Bereich der Altersvorsorge. Versicherungen und Pensionskassen sind seit jeher stark in diesem Sektor investiert. Aber auch für Privatpersonen ist das sogenannte Betongold sehr beliebt. Doch zwischen institutionellen Anlegern und Privaten gibt es einen entscheidenden Unterschied: Für institutionelle Anleger gibt es kein Ablaufdatum, während Einzelpersonen den Eintritt ins Rentenalter als Fixpunkt vor Augen haben. Spätestens wenn das Erwerbseinkommen ausbleibt, stellt sich für sie die Frage, wie sie ihr angespartes Kapital nutzen wollen. In diesem Beitrag will ich Ihnen zeigen, welche Optionen der Verrentung von Immobilien möglich und sinnvoll sind.

Immobiliensparen lohnt sich besonders.

Es gibt aber noch einen anderen Unterschied zwischen Privatanlegern und den Institutionellen: Private kaufen Häuser in der Regel mit einem Kredit! Diesen zahlen wir in der Folge zurück. Im Prinzip haben wir also einen Sparplan, wenn wir eine Immobilie fremdfinanzieren. Und damit eigentlich genau das, was wir für die Altersvorsorge brauchen.

In der Vergangenheit konnte man mit Immobilien eine überzeugende Rendite erzielen. Was das Immobiliensparen jedoch besonders attraktiv macht, ist der Umstand, dass wir diese Rendite durch das eingesetzte Fremdkapital verstärken. Hebeln, wie man bei Spekulanten so schön sagt. Durch diesen Hebeleffekt kann die Rendite bezogen auf das investierte Eigenkapital vier bis fünfmal höher liegen, wie bei einer klassischen Vorsorgelösung! Wobei sich die meisten Anleger gar nicht bewusst sind, welchen Effekt die Fremdfinanzierung einer Immobilie auf die Rendite hat.

Doch genau hier liegt das Problem: Durch die (im Idealfall) hohe Rendite, gepaart mit einer überdurchschnittlich langen Anlagedauer, verschiebt sich die Vermögensstruktur immer mehr in Richtung gebundenem Kapital. Die Frage, die sich nun mit Erreichen des Rentenalters stellt: Wie organisiert man die Verrentung von Immobilien? Denn im Alter brauchen wir ja einen Ersatz für das ausbleibende Erwerbseinkommen.

Es gibt dafür grundsätzlich vier Wege, welche sich zum Teil miteinander kombinieren lassen:

Man bezieht die Rente in Form von Wohnen, also dem Wegfall von Wohnkosten.

Die Immobilie wird verkauft und das Kapital in Form einer Vermögensrente konsumiert.

Das Kapital wird in eine Rentenversicherung investiert.

Man verkauft das Haus auf der Basis einer lebenslänglichen Leibrente.

Ein Ziel – vier Wege – Ein Überblick

In diesem Beitrag soll es wie gesagt darum gehen, das Modell der Verrentung einer Immobilie darzustellen, und zwar im wortwörtlichen Sinne. Aus diesem Grunde sollen die ersten drei Varianten nur ganz kurz beleuchtet werden. Sie werden in anderen Beiträgen aufgegriffen.

Wohnrente: Wer ein Eigenheim besitzt, spart sich das Geld für die Miete. Insofern stellt die Liegenschaft eine Art Rente dar, denn eine Kosteneinsparung wirkt wie ein Mittelzufluss. Das Problem ist aber, dass ein Haus (gerade ein älteres) nicht kostenlos zu unterhalten ist und dass dafür flüssige Mittel vorhanden sein müssen. Steckt zu viel Geld im Betongold, kann das zu Liquiditätsproblemen führen.

Eine Vermögensrente ist eine feine Sache, denn man hat hier das Maximum an Flexibilität. Allerdings auch ein Maximum an Risiko:

Das Geld muss verwaltet werden. Das ist mit Aufwand verbunden. Mit zunehmendem Alter wird das immer mühsamer.

Es besteht ein Anlagerisiko – selbst bei relativ sicheren Anlagen.

Was, wenn zu viel Geld ausgegeben wird, bzw. das Leben zu lange dauert?

Selbst wenn man sparsam lebt, nimmt das Vermögen laufend ab. Das ist kein gutes Gefühl und macht vielen – auch sehr vermögenden – Rentnern zu schaffen.

Eine Rente bei der Versicherung nimmt einem das Anlagerisiko weitgehend ab. Man hat keinen Aufwand mit der Vermögensverwaltung, und die Angst, das Geld könnte einmal ausgehen, ist auch vom Tisch, den die Versicherung zahlt bis zum Lebensende.

Dafür muss man aber sparsam leben, denn die Rente ist klein. Wird mit dem Geld ein Paar abgesichert, ist sie noch kleiner. Besonders, wenn der Altersunterschied zwischen Mann und Frau gross ist.

Bleibt noch die sprichwörtliche Verrentung einer Immobilie übrig.

Hier verkauft man das Haus und erhält dafür im Gegenzug keinen Einmalzahlung, sondern der Käufer richtet stattdessen eine lebenslange Rente aus. Das hat verschiedene Vorteile:

Es muss kein Vermögen angelegt und verwaltet werden

Das Anlagerisiko fällt weitgehend weg

Man hat einen verlässlichen, monatlichen Mittelzufluss

Weil die Zahlungen lebenslänglich erfolgen, fällt die Angst weg, man könne eines Tages mittellos dastehen

Anders als bei einer Versicherungslösung, bei welcher immer Standardlösungen zum Einsatz kommen, ist man bei der Verrentung einer Immobilie völlig frei. Man kann die Regeln also selber festlegen. Damit Sie sich vorstellen können, was damit gemeint ist, möchte ich Ihnen zwei Extremvarianten zeigen. Dazwischen gibt es natürlich viele denkbaren Mischformen.

 

Maximale Rente

Das Haus wird verkauft. Die Verkäufer ziehen aus, die Käufer ziehen ein. Statt eines festen Kaufpreises überweisen sie den ehemaligen Besitzern jeden Monat eine vertraglich vereinbarte Summe.

Minimale Rente

Das Haus wird verkauft, es bleibt aber alles beim Alten. Die Verkäufer behalten also das Wohn- oder das Nutzungsrecht. Natürlich ist unter diesen Bedingungen der Verkaufspreis tiefer, weshalb auch die Zahlung(en) spürbar niedriger angesetzt werden. Das Haus geht in dem Moment in den uneingeschränkten Besitz der neuen Eigentümer über, wenn die Bedingungen für das Wohn- bzw. das Nutzungsrecht weggefallen sind. Wenn der Wegfall dieser Rechte nicht mit dem Tod der Verkäufer gekoppelt ist, werden die Rentenzahlungen weiterbezahlt.

Wie berechnet sich die Höhe der Rente?

Genau wie bei einem klassischen Verkauf, müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen bestimmten Wert der Immobilie einigen. Diese Summe stellt den sogenannten Barwert des Geschäftes dar.

Zwei Faktoren entscheiden nun über die Höhe der Rente:

1. Die statistische Dauer der Rentenzahlung
2. Der kalkulatorische Zinssatz

Die Dauer der statistisch zu erwartenden Rentenzahlungen leitet sich aus der Restlebenserwartung der Verkäufer ab. Dazu gibt es Tabellen, welche die Versicherungswirtschaft dazu verwendet, eine faire Höhe der Rente zu berechnen. Diese werden – im Gegensatz zum politisch festgelegten Rentensatz der Pensionskasse (BVG) – regelmässig den tatsächlichen Bedingungen angepasst. Vereinfacht dargestellt, dividiert man den ursprünglichen Kaufpreis durch die Zeit, welche man im statistischen Durchschnitt noch zu leben hat und erhält die Rente.

Das Geld, welches sie noch nicht erhalten haben, ist als Darlehen an die Käufer zu sehen. Dieses wird, wie jedes Darlehen unter Geschäftspartnern, verzinst. Dazu benötigen wir den kalkulatorischen Zinssatz. Je höher dieser ist, desto mehr Rente gibt es.

Die wenigsten Menschen leben exakt so lange, wie das in Sterbetafeln vorausgesagt wird. Entsprechend gibt es also Fälle, in denen sie früher und solche, in denen sie später versterben. Das nehmen beide Vertragsparteien in Kauf. Der festgelegt „Kaufpreis“ ist also kein Fixpreis, sondern lediglich eine Berechnungsbasis. „Abgerechnet“ wird zum Schluss. Wobei dies lediglich ein theoretischer Vorgang ist, bei welchem die Käufer nachrechnen können, wieviel sie das Haus am Ende tatsächlich gekostet hat. Der effektiv bezahlte Preis spielt weder bei den Notariatskosten, noch bei den Steuern eine Rolle.

Was, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird?

Gute Frage. Weil man darauf hofft, viele Jahre lang eine Rente zu erhalten, muss man auch in diesen Perspektiven rechnen. In dieser Zeit kann viel geschehen. Die Käufer könnten zum Beispiel selber gesundheitliche oder familiäre Probleme erhalten, die Arbeit verlieren oder auf andere Weise in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Für diesen Fall sorgt man vor, indem man seine Ansprüche im Kaufvertrag festschreibt und sie im Grundbuch eintragen lässt. Im Prinzip also genau so wie bei einer Hypothek.

 

Wer verkauft eine Immobilie auf Rentenbasis?

Tendenziell dürften natürlich in erster Linie jene Menschen ein Interesse an der Verrentung einer Immobilie interessiert sein, welche sich gesund und fit fühlen. Die Hauptbeweggründe für diese Form der Bezahlung sind aber ein andere:

Das Vermögen ist groß, aber zu einem großen Teil in der Liegenschaft gebunden. Es fehlt an Liquidität. Kombiniert man die Verrentung einer Liegenschaft mit einem wie auch immer gestalteten Wohn- oder Nutzungsrecht, bleibt man Besitzer des Hauses, verfügt aber trotzdem über zusätzliche freie Mittel.

Ein klassischer Verkauf würde zu einem Anlageproblem führen: Wohin mit dem Geld. Die Banken verlangen ab einem gewissen Betrag inzwischen ja Negativzinsen. Und sichere Kapitalanlagen mit einer Rendite zu finden ist praktisch unmöglich geworden. Über ein solches Modell können gleichzeitig Negativzinsen vermieden und eine faire Verzinsung festgeschrieben werden.

Es gibt keine Erben und möchte sicherstellen, ein Maximum an Nutzen aus dem eigenen Kapital zu ziehen.

Man hat Erben, möchte diese auf diese Weise aber enterben.

Ein klassischer Verkauf an die Kinder ist nicht möglich, weil diese von der Bank keinen Kredit erhalten würden. Über die Verrentung ermöglicht man diesen einen Erwerb, ohne das Haus gleich verschenken zu müssen.

Wer sein Geld ratenweise erhält, gerät nicht in Versuchung, dieses auf einen Schlag auszugeben. Die Verrentung einer Immobilie ist also auch eine Form des Schutzes vor der eigenen Undiszipliniertheit.

 

Weshalb kauft man ein Haus auf Rentenbasis?

Die Frage, weshalb man ein Interesse daran haben könnte, eine Verrentung von Immobilien vorzunehmen, habe ich bereits erläutert. Stellt sich die Frage, weshalb man ein Interesse haben könnte, unter diesen Bedingungen eine Liegenschaft zu erwerben.

Nun, im Prinzip sind die Interessen der Vertragsparteien spiegelverkehrt. Während die Verkäufer eine regelmäßige Zahlung wünschen, fehlt den Käufern unter Umständen das Geld, um die Immobilie cash zu bezahlen. Mit der Rentenzahlung stottern sie das Haus quasi ab – und könnten sich so ebenfalls eine immobilienbasierte Altersvorsorge aufbauen!

Ein Kauf auf Rentenbasis ist genau genommen eine Wette mit dem Tod. Wenn man Glück hat, bekommt man als Käufer das Haus günstig. Sie wären in diesem Fall die glücklichere Partei. Die Verkäufer wiederum mögen dann zwar ein schlechtes Geschäft gemacht haben, leiden aber nicht wirklich darunter…

 

Natürlich ist die Verrentung einer Immobilie immer noch der Ausnahmefall. Das muss aber nicht so bleiben.

Inzwischen haben sich Finanzdienstleister entwickelt, welche diese Form des Liegenschaftshandels als Geschäftsmodell für sich entdeckt haben. Solche Firmen bieten den Vorteil, über eingespielte Prozesse zu verfügen. Handelt es sich um ein gutes, handelsfähiges Objekt, geht deshalb alles relativ schnell über die Bühne.

Allerdings sind diese Gesellschaften in erster Linie daran interessiert, Gewinne zu machen. Da ist grundsätzlich nicht verwerflich (denn das wollen im Prinzip alle). Allerdings sind die Gewinnvorstellungen von diesen Gesellschaften meist deutlich größer, als bei einem Handel unter Privaten. Und dabei darf nicht vergessen werden, dass neben dem Gewinn für die Aktionäre, auch noch ein administrativer Wasserkopf zu finanzieren ist… Aus diesem Grunde haben wir in der Praxis noch kein Beispiel gesehen, welches für die Verkäufer wirklich attraktiv gewesen wäre.

Beratung zur Verrentung von Immobilien

Wenn Sie sich dafür interessieren, Ihre Immobilie in eine Rente zu verwandeln, stehen wir Ihnen mit all unserer Kompetenz im Bereich Immobilien und Finanzplanung zur Seite. Wir beraten, suchen für Sie einen geeigneten Partner und führen Sie danach durch den ganzen Prozess. Sicher, rasch und zu fairen Konditionen.

Übrigens: Wenn Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben möchten, gibt es neben der Verrentung der Liegenschaft noch eine Alternative: die Umkehrhypothek oder Reverse Mortage. Ob sich dieses Modell (Eat Your Brick!) lohnt und rechnet, werden wir in einem Folgebeitrag hinterfragen.